借他人名义买房需要知道有哪些法律风险？
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借他人名义买房，简单来说就是实际买房的人因为某些原因，借用别人的名字来办理购房相关手续，房子登记在别人名下，但实际出资人是自己。这种行为存在诸多法律风险。 首先是房屋所有权归属的风险。从法律层面来看，我国实行不动产登记制度。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。这就意味着，房屋登记在名义产权人名下，在法律上名义产权人就是房屋的所有者。如果名义产权人不讲诚信，声称房屋是自己所有，实际出资人想要证明房屋归自己所有就会非常困难。实际出资人需要提供充分的证据，比如购房款的支付凭证、双方关于借名买房的约定等，但这些证据的收集和证明力的认定都存在一定难度。 其次是房产被处分的风险。名义产权人作为登记的房屋所有权人，在法律上有权对房屋进行处分，比如将房屋出售、抵押等。如果名义产权人擅自将房屋卖给第三人，第三人在不知情的情况下支付了合理的价款并办理了过户手续，根据《民法典》中关于善意取得的规定，第三人就会取得房屋的所有权，实际出资人只能要求名义产权人赔偿损失，但房屋是无法追回的。同样，如果名义产权人将房屋进行抵押，一旦其不能偿还债务，债权人有权就该房屋优先受偿，实际出资人的权益也会受到损害。 再者是名义产权人出现债务纠纷的风险。如果名义产权人对外负有债务，债权人可以向法院申请查封、拍卖该房屋以偿还债务。实际出资人虽然是房屋的实际购买人，但由于房屋登记在名义产权人名下，很难对抗债权人的执行申请。即使实际出资人提出执行异议，也需要通过复杂的法律程序来证明自己的权益，而且最终能否得到法院的支持也存在不确定性。 最后是政策变化的风险。房地产政策是不断变化的，借名买房可能会因为政策的调整而面临诸多问题。比如，政府出台了更为严格的限购政策或者税收政策，可能会导致实际出资人在将来过户房屋时面临高额的税费或者无法过户的情况。此外，如果实际出资人不符合当地的购房政策，即使借名买房成功，将来政策核查时也可能会面临处罚，房屋也可能会被收回。 为了降低借名买房的法律风险，实际出资人应当与名义产权人签订书面的借名买房协议，明确双方的权利义务，包括房屋的实际归属、购房款的支付、将来过户的条件等。同时，要保留好购房款的支付凭证、购房合同等相关证据。但是，需要提醒的是，借名买房本身存在一定的违法违规风险，可能会损害国家、集体或者第三人的利益，因此在做出决定之前一定要谨慎考虑。
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