“借名购房”存在哪些风险？

“借名购房”指的是实际购房人因各种原因，借用他人名义来购买房屋，并将房屋登记在出名人名下的行为。这种行为虽然在现实生活中并不少见，但却隐藏着诸多风险。

首先，从出名人方面来看。出名人可能会因为各种原因违背与实际购房人的约定。比如出名人可能会将房屋擅自出售给第三人。根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如果第三人符合上述善意取得的条件，那么实际购房人只能向出名人主张赔偿损失，而无法追回房屋。

其次，出名人如果对外负有债务，债权人可能会申请法院查封、拍卖该房屋。因为房屋登记在出名人名下，从法律角度看，该房屋就是出名人的财产。实际购房人虽然对房屋有出资，但在房屋被执行时，实际购房人很难对抗债权人的执行申请。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中对于案外人提出的执行异议有明确规定，借名购房的实际购房人要想排除执行是比较困难的。

再者，从实际购房人自身来看，可能会面临借名协议被认定无效的风险。如果借名购房是为了规避国家限购政策、经济适用房政策等，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。违背公序良俗的民事法律行为无效。那么借名协议可能会被认定无效，实际购房人可能无法取得房屋的所有权，只能要求出名人返还购房款。

最后，即使借名协议有效，在房屋满足过户条件时，出名人也可能会拒绝配合办理过户手续。实际购房人要通过诉讼等方式来维护自己的权益，这不仅会耗费大量的时间和精力，还可能存在诉讼结果不确定的风险。 总之，“借名购房”存在诸多风险，在做出决定之前一定要谨慎考虑。