出让性质的不动产，房屋灭失后土地能否过户？

在探讨出让性质的不动产在房屋灭失后土地能否过户这个问题时，我们需要从多个方面进行分析。

首先，我们要明确出让性质的不动产的概念。出让性质的土地是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的土地。土地使用者拥有相对自由的处分权，但也要遵循相关法律法规的规定。

从法律规定来看，《中华人民共和国民法典》等相关法律强调了房地一体的原则。房地一体原则通俗来讲，就是房屋和其所占用的土地在转让、抵押等处分行为中要一并处理，不能将房屋和土地分开单独处置。当房屋存在时，办理土地过户通常需要和房屋的产权变更一起进行。

然而，当房屋灭失后，情况就有所不同了。虽然房地一体原则依然存在，但房屋的灭失使得土地的权益状态发生了变化。根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则，对于土地的登记和过户，主要关注土地的权属清晰、无争议，并且符合相关规划和政策要求。

在房屋灭失的情况下，如果土地不存在抵押、查封等限制过户的情形，且土地使用者持有合法有效的土地出让合同和相关产权证书，理论上是可以办理土地过户手续的。不过，在实际操作中，各地的不动产登记机构可能会有不同的具体要求和流程。有些地方可能要求提供房屋灭失的证明材料，如自然灾害的相关证明、房屋拆除的审批文件等，以确保土地过户的合法性和真实性。

此外，土地的用途和规划也会影响过户的办理。如果土地的用途发生了改变或者不符合当地的规划要求，即使房屋灭失，土地过户也可能无法顺利进行。例如，土地原本规划用于建设住宅，现在要变更为商业用途，就需要经过相关部门的审批。

综上所述，出让性质的不动产在房屋灭失后，土地一般是可以过户的，但需要满足一系列条件并遵循相应的程序。建议在办理过户手续前，先咨询当地的不动产登记机构，了解具体的要求和流程，并按照要求准备好相关材料。