破产是否会对租赁合同产生影响？

我租了一间商铺做生意，最近听说房东公司要破产了，我特别担心这会影响我的租赁合同。我已经投入了不少装修成本，要是因为房东破产让我没法继续租，损失就大了。我想知道，房东破产到底会不会影响我的租赁合同呢？

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#破产租赁

共1位律师解答

首先，我们来了解一下在法律层面，破产和租赁合同分别代表什么。破产，简单来说，就是企业或者个人因为资不抵债等原因，无法继续正常经营，需要通过法定程序来处理其债务和资产。而租赁合同则是出租人和承租人之间约定，出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是我们常说的“买卖不破租赁”原则。如果在破产程序中，租赁物的所有权发生转移，这个原则同样适用。也就是说，只要在租赁合同的有效期内，即使租赁物因为破产等原因发生了所有权的变化，承租人依然可以按照原租赁合同继续使用租赁物。但是，在破产程序中，也存在一些特殊情况。比如，如果破产管理人认为继续履行租赁合同对破产财产不利，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”所以，如果租赁合同还未履行完毕，破产管理人有权选择解除合同。不过，要是管理人选择解除合同，给承租人造成损失的，承租人可以作为破产债权人申报债权，要求获得相应的赔偿。总的来说，破产一般情况下不会直接影响租赁合同的效力，但在破产程序中，由于存在破产管理人对合同的选择权等特殊情况，可能会对租赁合同产生一定的影响。承租人需要密切关注破产程序的进展，及时维护自己的合法权益。

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