小产权房通常有几种形式？

小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以也叫做“乡产权房”。

小产权房通常有以下几种形式：

第一种是在集体建设用地上建成的房屋，也就是宅基地上建成的房子。这种房子只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买。依据《中华人民共和国土地管理法》，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

第二种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房屋。这类小产权房的建设本身就违反了土地管理法规，没有合法的用地审批手续。《土地管理法》明确规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。

第三种是各类农业园或养老院的别墅。一些开发商以建设农业项目、养老项目等为名，在农村集体土地上开发建设“小产权房”对外销售。这类房屋往往存在着土地使用性质与实际用途不符的问题。根据相关规定，农用地应该严格用于农业生产，改变土地用途需要经过严格的审批程序。如果开发商未经批准擅自将农用地用于房地产开发，那么所建房屋就属于违法建筑。

总之，购买小产权房存在诸多风险，由于其产权的不完整性，在交易、抵押、继承等方面都可能面临法律障碍。在进行房产交易时，一定要充分了解房屋的产权性质和相关法律法规，谨慎做出决策。