宾馆拆迁评估方法是什么？

宾馆拆迁评估是确定宾馆在拆迁时价值的重要环节，合理的评估能保障被拆迁人的合法权益。下面为您介绍常见的宾馆拆迁评估方法。

市场比较法是一种常用的评估方法。它是将被拆迁宾馆与近期在市场上已经发生交易的类似宾馆进行比较，通过对这些类似宾馆的成交价格做适当的修正，以此估算出被拆迁宾馆的客观合理价格或价值。这里的类似宾馆指的是在用途、规模、建筑结构、新旧程度等方面与被拆迁宾馆相同或相近的宾馆。《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。市场比较法就很好地考虑了这些因素，以市场实际交易情况为参考，使评估结果更贴近市场价值。

收益法也是重要的评估手段。宾馆通常是以经营获取收益为目的，收益法就是通过预测被拆迁宾馆未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算被拆迁宾馆的客观合理价格或价值。简单来说，就是看这个宾馆在未来能赚多少钱，然后把这些未来的收益换算成现在的价值。例如，会考虑宾馆的客房收入、餐饮收入等各项经营收入，扣除运营成本、税费等之后得到净收益，再通过专业的计算得出宾馆的价值。依据相关规定，对于收益性的房地产，应当选用收益法进行评估。

成本法同样会被运用到宾馆拆迁评估中。成本法是求取被拆迁宾馆在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算被拆迁宾馆的客观合理价格或价值。也就是重新建造一个和被拆迁宾馆一样的宾馆需要花多少钱，再考虑宾馆的折旧情况。比如，要考虑建造宾馆的土地成本、建筑成本、装修成本等，然后根据宾馆的使用年限、磨损程度等因素确定折旧率，计算出宾馆的价值。这一方法在评估一些比较特殊、市场交易案例较少的宾馆时较为适用。