工厂拆迁如何进行评估?


工厂拆迁评估是确定拆迁补偿的重要环节。下面为您详细介绍: 首先,说说评估涉及的方面: 一是资产损失,像无法异地迁移的土地、建筑物、库存装备,还有搬迁导致的机器设备物质损失等 。例如土地,它是工厂的重要资产,拆迁会使其失去原有使用价值。 二是停产停业损失,要根据实际情况将停滞的生产运营活动损失货币化,包括已发生的直接损失和可能的潜在损失。比如订单违约造成的损失。 三是拆迁费用,像前期迁移准备费用、停工期间成本、设备调试复原经费,以及物资的拆卸、包装、搬运成本等都要算进去。 四是奖励性费用,基于拆迁政策的快速迁移补偿金、拆迁奖励金等也需考虑。 接着,讲讲评估方法。依据《国有土地上房屋征收评估办法》,有以下几种常见方法: 市场法:如果被征收房屋的类似房地产有交易,就选用市场法。简单说,就是看看周边类似工厂的市场交易价格,以此来确定被拆迁工厂价值。 收益法:要是被征收房屋或者其类似房地产有经济收益,就用收益法。比如工厂用于出租有租金收入,通过预期收益和适当的资本化率来计算价值。 成本法:根据厂房的重置成本和折旧情况,估算其价值。即重新建造一个类似厂房要花多少钱,再考虑折旧因素。 假设开发法:适用于被征收房屋是在建工程的情况。 评估流程方面: 第一步,由具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。这些机构得有国家认可的评估资质和专业能力。 第二步,进行评估前准备,收集产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必要资料。 第三步,评估人员进行现场勘查,对工厂各项技术资料进行现场测定。 第四步,对相关资料综合分析,确定作价补偿的基本数据。 第五步,编写评估报告,综合资料提出作价评估意见。 第六步,进行评估复核和审批,由复核员复核后报审批人员审批 。 总之,在整个评估过程中,要保证评估结果全面、公正,相关资料妥善保存,以便后续可能作为法律证据使用。






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