企业拆迁征收评估的方法有哪些？
我家企业面临拆迁征收，听说评估方法会影响补偿金额。我不太清楚企业拆迁征收评估到底有哪些方法，担心评估方法不合理导致补偿低，想了解一下相关内容，好维护自己的权益。
张凯执业律师
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企业拆迁征收评估是确定企业因拆迁应获得补偿金额的重要环节，以下为您介绍常见的评估方法。
市场比较法是最常用的评估方法之一。它是指将被拆迁企业与近期在市场上已经发生交易的类似企业进行比较，通过对这些类似企业的成交价格做适当的修正，以此估算被拆迁企业的价值。比如，在同一区域内有与被拆迁企业规模、经营状况相似的企业在近期被转让或交易，就可以参考其交易价格来评估。《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。市场比较法正是基于这些因素进行比较和评估。
收益法是通过预测被拆迁企业未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算被拆迁企业的价值。这种方法适用于那些经营状况稳定、有可预期收益的企业。例如，企业有稳定的订单和现金流，就可以根据过往的收益情况和未来的市场预期来预测未来的收益。《房地产估价规范》对收益法的应用有相关规定，要合理确定收益期限、净收益和资本化率等参数。
成本法是求取被拆迁企业在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算被拆迁企业的价值。对于一些难以通过市场比较法和收益法评估的企业，如特殊用途的企业、刚刚建设尚未投入运营的企业等，成本法较为适用。它主要考虑企业的土地取得 成本、建筑物建设成本、设备购置成本等，并扣除因使用和时间推移产生的折旧。《国有土地上房屋征收评估办法》也提及了成本法在评估中的应用。