拆迁评估方法有哪些？

拆迁评估是指在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。下面为您介绍常见的拆迁评估方法：

市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。市场比较法正是基于这些因素，通过类似房产的实际交易价格来评估拆迁房屋的价值，它的优点是具有很强的现实性，能反映市场供求关系，容易被拆迁双方接受。

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。这种方法适用于有收益或有潜在收益的房地产，比如商业用房。通过预测该房产未来的收益情况，将其折算成现在的价值。不过收益法的运用需要准确预测未来收益和合理确定资本化率，难度相对较大。

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。简单来说，就是计算重新建造或购置与估价对象相同或类似的全新状态的建筑物所需的费用，再减去因各种原因造成的价值损耗。对于一些特殊用途的房屋或者缺乏交易案例和收益资料的房屋，成本法是比较合适的评估方法。

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。它常用于待开发土地或在建工程的评估，通过预测开发完成后的房地产价值，倒推出当前土地或在建工程的价值。

不同的评估方法适用于不同的情况，评估机构会根据被拆迁房屋的实际情况选择合适的评估方法。同时，被拆迁人如果对评估结果有异议，根据《国有土地上房屋征收评估办法》，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。