拆迁补偿是如何评估的？

拆迁补偿评估是指在拆迁过程中，由专业的评估机构按照一定的标准和方法，对被拆迁房屋及其附属物等进行价值评定的过程。

从评估主体来看，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。也就是说，评估机构不是拆迁方单方面指定的，被拆迁人有参与选择的权利，这样可以保证评估机构的中立性和公正性。

在评估方法上，通常有市场比较法、收益法、成本法等。市场比较法是最常用的方法，它是将被拆迁房屋与近期类似房屋的交易价格进行比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出被拆迁房屋的价值。比如，如果附近有类似的房屋近期以一定价格成交，评估机构就会参考这个价格，并根据被拆迁房屋的实际情况进行调整。

收益法适用于有收益的房地产，比如商铺等。它是通过预测被拆迁房屋未来的净收益，再将其折现到评估时点来确定价值。例如，一个商铺每年有稳定的租金收入，评估机构会根据租金收入、市场利率等因素来计算其价值。

成本法是指按照被拆迁房屋的重新购建价格，扣除折旧等因素后得出房屋价值。对于一些新建不久或者特殊用途的房屋，可能会采用这种方法。比如，新建的厂房，评估机构会考虑建造该厂房的成本，以及使用过程中的折旧情况来评估其价值。

评估的内容不仅包括房屋本身的价值，还会考虑房屋的附属物、装修装饰等价值。同时，对于因拆迁造成的搬迁费、临时安置费等也会进行合理评估。并且，评估结果会以评估报告的形式呈现给被拆迁人，如果被拆迁人对评估结果有异议，可以在规定的时间内申请复核评估，对复核结果仍有异议的，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。