拆迁是怎样进行评估的？

拆迁评估，简单来说，就是在拆迁公告发布后，由有资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法，对拆迁区域内的房产进行价格评估。这是为了确定公平合理的拆迁补偿金额。

首先是评估机构的选定。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；要是协商不成，可通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。这能保障评估机构相对独立、客观、公正地开展工作。

接着是评估流程。评估前，被拆迁者要向评估机构提交房产证、土地证、房屋建筑资料、产权登记资料等必备文件，方便评估机构了解房屋所有权归属和现状。然后评估人员会对被拆迁房屋进行实地勘查，精确测量房屋面积、核实结构状况、详细记录装修情况等。之后，评估机构会综合考虑房屋所处的地理位置、建造年代、结构形式、使用状况、市场行情等多方面因素。

常用的评估方法有几种。市场比较法，就是对比同一地区相似房产的市场交易价格，以此确定被拆迁房屋的实际价值；成本法，通过计算重建成本扣除折旧费用，适用于新近建成或接近新建状态的房产；收益法，适用于有稳定租金收入的商业房产，通过预测未来收益并折算至当前价值；假设开发法，主要用于评估待开发土地或在建工程的潜在价值。

最后是交付评估报告。实地评估后，房地产价格评估机构先向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门再向被征收人转交分户评估报告。