拆迁评估是如何进行评估的？

拆迁评估是一个确定被拆迁房屋价值的重要过程，其评估方式如下：

首先是评估流程的启动，被拆迁者或者拆迁方需要挑选具备相关资质的房地产估价机构来负责评估工作，且这个过程要保证公开透明，以保障评估机构的公正性与专业性。《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定，并且任何单位和个人不得干预评估机构独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作。

接着是准备材料阶段，被拆迁者要向评估机构提交房产证、土地证、房屋建筑资料、产权登记资料等必要证明文件，让评估机构清楚被拆迁物业的所有权归属和实际状况。

然后是现场勘查环节，评估人员会对被拆迁房屋实地考察，精准测量房屋面积、核实结构状况、详细记录装修情况等，这些数据是评估结果的重要基础。

之后是资料综合分析，评估机构会综合多方面因素进行考量，如房屋自身状况，包括建筑面积、结构类型、楼层、朝向等；区位因素，像周边配套设施（学校、医院、商场等）的距离和质量、交通便利程度、周边环境（噪音、污染等）；还有市场行情，了解当地房地产市场的供需状况、价格走势等，并将被评估房屋与周边类似房屋的交易价格对比分析。

常用的评估方法有以下几种：市场比较法，即对比同一地区相似房产的市场交易价格，来确定被拆迁房屋的实际价值；成本法，通过计算重建成本扣除折旧费用，适用于新近建成或接近新建状态的房产；收益法，适用于有稳定租金收入的商业房产，通过预测未来收益并折算至当前价值；假设开发法，主要用于评估待开发土地或在建工程的潜在价值 。

最后是撰写评估报告，评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，明确被拆迁房屋价格。完成评估工作后，由复核员进行复核，之后报审批人员审批。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。