房地产开发公司应纳增值税如何计算？

我开了一家房地产开发公司，在纳税申报的时候，对于应纳增值税的计算一头雾水。不知道具体的计算方法和依据是什么，想了解下在我们房地产行业，应纳增值税该怎么算，有没有什么特殊的规定或者优惠政策呢？
张凯执业律师
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在了解房地产开发公司应纳增值税的计算方法之前，我们先来明确一下增值税的概念。增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。简单来说，就是对企业在经营活动中增值的部分进行征税。


对于房地产开发公司而言，计算应纳增值税主要涉及到两种计税方法，即一般计税方法和简易计税方法。


一般计税方法下，应纳税额的计算公式为：应纳税额 = 当期销项税额 - 当期进项税额。其中，销项税额是指房地产开发公司销售房地产项目按照销售额和适用税率计算并向购买方收取的增值税额，计算公式为：销项税额 = 销售额÷（1 + 税率）×税率。这里的税率一般为9%。而进项税额则是指公司在购进货物、劳务、服务、无形资产或者不动产时支付或者负担的增值税额。也就是说，公司在购买建筑材料、接受设计服务等过程中取得的增值税专用发票上注明的税额都可以作为进项税额进行抵扣。


简易计税方法相对简单，应纳税额的计算公式为：应纳税额 = 销售额÷（1 + 征收率）×征收率。房地产开发公司销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。这里的房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。


依据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）以及相关规定，房地产开发公司应根据自身情况选择合适的计税方法来计算应纳增值税。同时，要注意准确核算销售额和进项税额，按照规定进行纳税申报。

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