房地产开发企业销售房地产增值税是怎样规定的？

房地产开发企业销售房地产涉及的增值税是一个重要的税务问题。首先，让我们来了解一下相关的基本概念。增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。对于房地产开发企业销售房地产来说，就是对其销售房产这一过程中产生的增值部分征税。

根据相关规定，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款）÷（1 + 9%）。这里的9%就是目前房地产销售适用的增值税税率。

在土地价款扣除方面，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。其中，当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积；房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

对于一些老项目（《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目），可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。简易计税方法下，应纳税额=销售额×征收率，这里的销售额为取得的全部价款和价外费用，不得扣除对应的土地价款。

房地产开发企业销售房地产在增值税缴纳上，一般计税方法下要扣除土地价款后按9%税率计算，老项目可选择简易计税按5%征收率计算。相关依据主要是《营业税改征增值税试点实施办法》以及后续关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的相关规定。企业在实际操作中，要严格按照这些规定准确计算和缴纳增值税，避免税务风险。