如何辨别小产权房？

在辨别小产权房之前，我们需要先了解一下什么是小产权房。小产权房并不是一个法律上的正式概念，它通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以也被称为“乡产权房”。

辨别小产权房可以从以下几个方面入手：

首先是查看产权证书。合法的商品房是有由国家房地产管理部门颁发的房屋所有权证和土地使用权证的。而小产权房因为其土地性质和开发建设的不规范性，是没有国家颁发的正式产权证书的。有的可能只有乡政府或村集体出具的类似“产权证明”，但这种证明不具有国家认可的法律效力。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。没有这两个证书的房子，购买时就要格外谨慎。

其次是了解土地性质。小产权房一般是建在集体土地上，比如农村宅基地、集体建设用地等。我们可以通过查询土地出让合同、土地规划用途等信息来确定土地性质。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村集体土地的使用有严格限制，除了农村集体成员的住宅建设、乡镇企业建设、乡村公共设施和公益事业建设等经依法批准可以使用集体土地外，其他建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。如果房屋是建在集体土地上且不符合上述规定的使用范围，很可能就是小产权房。

再者是看房屋的开发建设主体和销售方式。正规的商品房是由有资质的房地产开发企业开发建设，并通过合法的销售渠道进行销售。而小产权房很多是由一些不具备开发资质的主体建设，销售过程也可能不规范，比如没有正规的售楼处，可能通过个人之间的私下交易进行买卖等。

另外，还可以从房屋价格和周边配套来判断。小产权房由于其成本较低，价格通常会比周边的商品房低很多。同时，小产权房所在区域的基础设施建设和公共服务配套可能会相对不完善，比如水电供应、物业管理等方面可能存在问题。

总之，辨别小产权房需要综合多方面的因素进行判断。在购房过程中，一定要仔细审查相关证件和手续，了解房屋的真实情况，避免购买到小产权房给自己带来不必要的风险和损失。