租赁合同的明示更新有哪些问题？

在探讨租赁合同的明示更新问题之前，我们先来了解一下什么是租赁合同的明示更新。明示更新是指在租赁合同期限届满之前，租赁双方通过明确的意思表示，达成延长租赁期限的协议。简单来说，就是双方坐下来，清楚地说好要接着继续租，并且把新的租赁期限、租金等重要内容都确定下来。

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。这一规定为租赁合同的明示更新提供了基本的法律框架。也就是说，即使双方想通过明示更新的方式延长租赁期限，新的租赁期限加起来也不能超过二十年。

在实际操作中，明示更新通常有以下几个方面需要注意。首先，明示更新必须是双方真实的意思表示。这意味着双方都要自愿地达成继续租赁的协议，不能存在欺诈、胁迫等情况。如果一方是在被欺骗或者被迫的情况下同意明示更新，那么这个更新协议可能会被认定为无效。

其次，明示更新的内容应该明确具体。比如，新的租赁期限是多久，租金是否有变化，支付方式有没有调整等。这些内容都应该在新的协议中明确约定，以免日后产生纠纷。如果在明示更新时没有明确这些内容，双方可能会在后续的履行过程中对这些问题产生不同的理解，从而引发争议。

再者，明示更新最好采用书面形式。虽然法律并没有强制要求租赁合同的明示更新必须采用书面形式，但是为了避免口说无凭，减少纠纷的发生，建议双方签订书面的更新协议。书面协议可以明确双方的权利和义务，一旦出现问题，也有明确的依据可以遵循。

另外，在明示更新时，还需要考虑到一些特殊情况。比如，如果租赁物在租赁期间发生了重大变化，可能会影响到双方继续履行租赁合同的意愿。在这种情况下，双方可以根据实际情况对更新协议的内容进行调整。同时，如果租赁物的所有权发生了转移，根据“买卖不破租赁”的原则，原租赁合同对新的所有权人仍然有效，但是双方也可以协商进行明示更新，以适应新的情况。

总之，租赁合同的明示更新是一个需要双方谨慎对待的问题。在进行明示更新时，双方应该了解相关的法律规定，明确各自的权利和义务，确保更新协议的内容合法、明确、具体，以避免不必要的纠纷。