房屋买卖合同纠纷中定金与违约金的适用关系是怎样的，违约金又该如何调整？
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在房屋买卖合同纠纷中，定金和违约金是两个重要的概念。首先来解释一下定金和违约金。定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。违约金则是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约时，应向另一方支付的金钱。 关于定金与违约金的适用关系，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”这意味着，在房屋买卖合同中，如果同时约定了定金和违约金，当一方违约时，另一方不能同时主张定金和违约金，只能二选一。因为定金和违约金的性质都是对违约行为的一种惩罚和对守约方损失的补偿，如果同时适用，可能会导致违约方承担过重的责任，有失公平。例如，购房者交付了定金，同时合同约定了违约金，若卖房者违约，购房者只能选择要求卖房者双倍返还定金，或者要求卖房者支付违约金。 接下来谈谈违约金的调整问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”在房屋买卖合同中，如果违约金过高或过低，当事人可以请求法院或仲裁机构进行调整。判断违约金是否过高或过低，通常以违约行为造成的实际损失为参考。比如，购房者因卖房者违约而遭受了购房差价损失、装修成本损失等实际损失，如果约定的违约金明显低于这些损失，购房者可以请求增加违约金；反之，如果约定的违约金远高于实际损失，卖房者可以请求适当减少违约金。 在实践中，主张调整违约金的一方需要承担举证责任，证明约定的违约金过高或过低。法院或仲裁机构在调整违约金时，会综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，以实现公平和合理的结果。总之，在房屋买卖合同纠纷中，正确理解和运用定金与违约金的规则，以及合理调整违约金，对于维护当事人的合法权益至关重要。
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