卖房合同不成立的条件有哪些以及买房之前需要做哪些准备？

首先来说说卖房合同不成立的条件：

一是当事人不具备相应民事行为能力。简单讲，就是出卖人或者买受人如果是未成年人、被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人，他们签的卖房合同就不成立。就像一个小孩子自己跑去签卖房合同，这肯定是不行的，因为小孩子没有独立进行这种重大民事活动的能力。《民法典》第一百四十三条规定，行为人具有相应的民事行为能力是民事法律行为有效的条件之一。

二是当事人之间订立合同的意思表示不一致，也就是没有达成要约和承诺的一致。打个比方，卖家说房子100万卖，买家却以为是80万，双方对价格这个关键内容都没谈拢，这合同自然不成立。

三是合同客体不确定。房子作为合同客体，如果连具体是哪套房子都没明确，合同就没法成立。

四是要物合同未履行物的给付。比如约定先给一部分定金合同才成立，结果没给定金，那合同就不成立。

五是须经批准、登记方能成立的合同未履行批准、登记手续。像有些特殊性质的房屋买卖，需要特定部门批准或办理登记，没办的话合同就不成立。

接下来讲讲买房之前需要做的准备：

第一，了解贷款政策。现在很多城市都有限购限贷政策，首套房、二套房、三套房的贷款首付比例不一样。你得先搞清楚自己还能不能贷款，贷款买房首付要付几成。同时，查看自己的信用记录，如果信用不良可能影响贷款。

第二，评估自己的购房能力。要考虑家庭收支情况，未来几年有没有大额消费计划，工作会不会变动，还有装修费用、置办家具家电的费用等。只有全面考虑这些因素，才能制定出合理的购房预算。

第三，学习房产知识。像绿地率、绿化率、公摊面积、得房率这些概念，在看房选房时很重要，了解了这些知识，和卖家交流时才能心里有数。

第四，准备其他费用。买房不只是准备房款或首付款，买新房还可能要准备水、电、有线、电视电话开通费等，具体以开发商发放的收房告知书为准。

相关概念：

要约：是希望与他人订立合同的意思表示。

承诺：是受要约人同意要约的意思表示。

要物合同：是指除当事人双方意思表示一致外，还须交付标的物或完成其他现实交付才能成立的合同。

缔约过失责任：是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。