签房产合同需要注意哪些事项？

签房产合同有诸多需要注意的地方。首先，要查看开发商的资质证明文件，也就是“五证”是否齐全，“五证”包括《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》。这是房子合法性的重要保障，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效 ，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。这就说明如果“五证”不全，后续可能面临合同无效等风险。

其次，关于合同文本，建议使用规范的合同文本。许多开发商在签订正式预售合同前让购房者签《房屋定购协议书》并交订金，这并非必经程序，还可能引发订金纠纷。直接签订商品房预售合同，能让购房者有更多主动权与开发商平等协商条款。

再者，违约金的约定也很关键。相对来说，购房者违约可能性较小，基本就是拖延房款，但开发商违约情况多样，像延期交房、质量问题等。所以合同里应约定较高违约金，形式对等前提下对购房者有利。比如可将延期付款和延期交房的违约金约定为房价款的万分之五以上（一般开发商会约定为万分之三）。解除合同返还房款时，最好将同时返还的同期银行存款利息改为银行贷款利息，两者差别较大。履约延迟时，要按日累积计算违约金而非一次性定额违约金，还要列举开发商各种违约情形并分别约定违约责任。

另外，陈述性条款的约定也不容忽视。示范文本里的陈述性条款，像预售许可证号、产权证号等，虽然开发商提供的示范合同中常被划掉，但其中隐含着开发商的责任，例如套内使用面积，最好写入合同。

最后，买期房要注意建筑面积的约定。仅用多退少补、按实结算来约定面积问题容易产生纠纷。填写暂测面积时，除总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。在没有约定的情况下，根据有关法规，建筑面积超过预售合同约定的，购房人可以不承担增加部分的价款，建筑面积不足预售面积合同约定的，开发商应将建筑面积减少部分的价款退还购房者。