购房合同的效力是怎样的？

购房合同的效力是一个非常重要的问题，关乎买卖双方的权益。下面详细为您讲解。

首先，关于购房合同的成立与生效。一般来说，双方当事人就购房合同内容达成一致时合同成立。依据我国《民法典》第五百零二条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”在实践中，大多会在合同里明确约定生效时间，常见的是以“双方签字盖章之日”作为合同生效时间。一旦双方签字盖章，合同就产生法律效力，受法律保护。而且目前法律、行政法规并没有强制要求购房合同必须经过登记才生效，也就是说在房管部门进行备案登记与否，不影响合同本身的法律效力。

其次，购房合同生效后具有多方面法律效力。一方面，当事人要遵循合同约定，秉持诚实信用原则正确、全面地行使权利和履行义务。如果客观情况发生变化，要依照法律规定或取得对方同意，才能变更或解除合同；另一方面，任何单位和个人都不能侵犯当事人的合同权利，也不能非法阻挠当事人履行义务；再者，如果当事人违反合同约定，就需要依法承担民事责任。必要时，人民法院可以采取强制措施，让违约方承担责任、履行义务，对另一方当事人进行补救。

另外，购房合同在一些特殊情况下会存在效力问题。例如，根据《中华人民共和国民法典》，无民事行为能力人签订的购房合同无效；限制民事行为能力人签订，法定代理人未同意或者追认的合同无效；行为人与相对人以虚假的意思表示签订的合同无效；行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的合同无效；被欺诈、胁迫方申请仲裁或者起诉撤销的合同无效；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效 。还有，实践中存在为逃避税费签订阴阳合同的情况，对于其效力存在争议，一种观点认为损害国家利益应全部认定无效，另一种观点认为仅价格条款损害国家利益，认定该条款无效即可，具体效力要根据实际情况判断。

最后，购房合同备案后还能产生对抗善意第三人的效力。就是说，如果购房者和开发商签了合同并备案，但开发商又擅自把房屋转让给其他人，购房者凭借备案的合同可以对抗开发商的转让行为，维护自己的合法权益。不过要注意，如果当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件，那么未办理登记备案手续时，合同可能无效；如果当事人一方已经履行了主要义务并且对方接受了该履行，即便未办理登记备案手续，合同依然有效。