question-icon 购房协议具有怎样的法律效力?

最近打算买房,和开发商谈得差不多了,准备签购房协议。但我不太懂这方面的法律知识,就想知道签了这个协议到底意味着什么,它的法律效力具体是怎样的,在什么情况下协议会无效,想了解这方面内容保障自己权益。
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answer-icon 共1位律师解答

购房协议的法律效力是很多购房者关心的问题。一般来说,如果出售方是完全民事行为能力人或适格的法人主体,并且合法拥有所出售房屋的完整产权,购买方同样是完全民事行为能力人或适格的法人主体,双方经过平等协商,自愿签订的购房协议就是合法有效的,购房合同自双方签订时即产生法律效力。 首先来解释几个法律概念。完全民事行为能力人,简单说就是能够独立进行民事活动,对自己的行为完全负责的人,比如成年人。适格的法人主体,就是符合法律规定条件,能够以自己名义从事民事活动的组织。 根据《民法典》第四百九十条规定,当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。同时,《民法典》第二百零九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。这意味着房屋买卖协议从买卖双方在协议上签字时就成立了,但房屋买卖合同的法律效力在房屋产权进行转移登记时才发生。 不过存在一些情形会导致购房合同无效。比如房屋被依法查封,这种情况下房屋的交易受到限制,签订的购房合同是无效的;房屋被抵押,且出售方无法按约定涂销抵押,因为抵押状态影响房屋产权的完整性,合同也会无效;房屋所在土地属于集体土地,而购买方并非集体成员,由于集体土地的特殊性质,不符合条件的购买方签订的合同无效;房屋有其他共有人,且共有人不同意出售,因为共有人对房屋有共有权利,未经同意出售侵犯了共有人权益,合同无效;房屋出租给他人,承租人有优先购买权并且主张其优先购买权的,侵犯承租人优先购买权签订的合同也是无效的;还有法律法规规定的其他情况 。 总之,购房者在签订购房协议前,一定要仔细审查协议条款,了解房屋的真实情况,确保协议合法有效,避免陷入不必要的法律风险。

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