商品房认购书具有怎样的法律效力？

商品房认购书是房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同 。一般来说，它是具有法律效力的。

首先，从法律概念上讲，认购书属于预约合同。《民法典》第四百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。这意味着它和作为本约的商品房买卖合同效力不同。预约合同的作用主要是让双方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接要求履行本约内容。比如，不能依据认购书就让开发商交房，因为交房是商品房买卖合同（本约）的内容。

其次，如果认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定 ，该认购书应当认定为商品房买卖合同。这些主要内容包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、销售方式、价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等。

另外，关于未取得预售许可证时签订的认购书效力问题。原则上，《城市商品房预售管理办法》规定未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。但如果在起诉前取得合法有效预售许可证的认购书可以认定为有效。

在定金方面，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”也就是说接受定金一方违约，要双倍返还定金；支付定金一方违约无权返还定金；不可归责于双方的事由导致合同未订立，接受定金的一方要返还定金。

总之，商品房认购书具有法律效力，对买卖双方的行为起到一定的约束作用，在买房过程中有着重要意义，签订前一定要仔细阅读各项条款 。