购房有哪些不可不知的策略？

在购房过程中，有不少重要策略需要知晓。

首先，关于售楼广告。购房者可以要求售房者将售楼广告的确切内容写进购房合同。因为在实际中，开发商可能在广告里对配套设施等做美好描述却不写入合同，之后发生规划变更等问题时，若没写进合同，购房者很难获得补偿。根据相关法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

其次，审查预售许可证要掌握要点。要查看预售项目是否与销售楼盘名称相符，以及所购房屋是否在预售范围内。没有预售许可证，开发商进行预售行为是违法的，这可能会给购房者带来诸多风险，比如房屋无法按时交付等。《城市商品房预售管理办法》明确规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

进入售楼处，要警惕一些关卡。比如“逼订”关，售楼人员以房屋紧俏逼你尽快下单；“封杀”关，告知你看中的房屋已售；“以情动人”关，用热情服务让你不好意思不下单。购房者要保持冷静，理性决策。

下定金时要做到“四个明确”。明确所购房屋的具体位置、面积、价格；明确签正式买卖合同时间；明确定金数额和交付时间；明确定金返还形式。定金在法律上有特定作用，如果没有明确这些内容，后期可能出现纠纷。《民法典》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

考虑实际购买房屋的差异。包括环境、布局、家具摆设、装修材质、做工粗细、设计细节等方面的差异。不能仅看样板间就决定购买，要充分考虑实际入住后的情况。

参与内部认购要把握关键。审查开发商除预售许可证以外是否具备“四证”，即《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程开工许可证》；审查工程施工合同，看清交房期限；审查工程现场，了解实际施工状况；审查该楼盘是否有法定查封或其他权利受限情况；审查是否有预售证，如尚无预售证，签订的订购协议应当只涉及定金，以免被认为是预售合同而被撤销。由于内部认购有风险，“订购”协议应加重开发商的违约责任。

签订购房合同要抓住“七个约定”。约定所购房屋标的物状况，如毛坯房还是全装修房、土地来源、房屋基本情况（包括套内、建筑、公摊面积、高度等）；约定付款方式是否与工程进度挂钩、按揭办不下来时的处理方式等；约定对双方公平的违约责任及合同解除条件；约定面积误差处理办法；约定包括所有材料、品牌的房屋装修菜单、房屋交付质量标准以及保修责任的承担；约定屋外小区环境布局，房屋位置图必须入约；约定小产证办妥时间。

相关概念：

要约邀请：是希望他人向自己发出要约的表示。像售楼广告一般就是要约邀请，但满足一定条件会视为要约。

要约：是希望与他人订立合同的意思表示。

定金：是一种债权担保方式，交付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。