房屋拆迁改商业如何补偿？

房屋拆迁改商业的补偿情况较为复杂，以下为您详细介绍。

首先，补偿方式一般有两种情况。如果房子和土地分别补偿，土地将按照商用价值计算，而房子及其附属物会根据重置成本给予赔偿，同时还包括搬迁补贴以及正常经营时的停产停业损失。如果房地合并补偿，那么就按照商业房地产市场价值（通过评估得出）来支付，同样包含搬迁补贴以及正常经营时的停产停业损失。

相关法律依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

在实际中，对于将住宅改为商业用途房屋的补偿各地政策差异较大。大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定，但要符合在拆迁之前依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点一致等条件。

还有一些其他常见做法，比如规定住改商可以享受商业用房补偿政策，像浙江某地区规定，在拆迁公告公布前近二年以上在经营，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。也有参照商业用房估价且根据是否沿街标准有所不同的，如江苏一些地方，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间后，对沿街的住改商房屋，根据营业年限取营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格；对非沿街的住改非房屋，实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助标准根据不同经营年限确定。

另外，有的地方一定时间之后的住改商完全按照住宅性质进行补偿，例如张家界市规定2007之前住改商，根据合法经营状况等对正在经营的房屋适当补偿并上浮住房评估价值，此时间点之后除临道路第一层的之外的住改商房屋则一律按照住房性质进行评估补偿。还有采用混合标准的，比如重庆某地区规定临街底层住改非房屋被拆迁人实际作为门市经营的面积，参照同地段门市评估价格进行补偿；其他住改非房屋货币安置补偿被拆迁人实际用于经营的面积按住宅评估价格的1：2进行补偿。

相关概念：

重置成本：就是重新建造或购置相同或类似资产所需的成本。通俗讲，就是假设现在重新盖一个和您家一样的房子，需要花多少钱。

商业房地产市场价值：是指在房地产市场上，按照市场的供需关系、地段价值等因素，评估出来的这个商业用途房地产能卖多少钱的价值。

加权平均值：是不同比重数据的平均数，在住改商补偿这里，就是根据住宅和非住宅房屋各自的一些因素，给它们不同的权重，计算出来的平均值。