如何认定房屋租赁合同的效力？

认定房屋租赁合同的效力，一般从以下几个方面进行考量：

首先，看合同主体是否符合规定。这就是说，出租人与承租人得具备有效民事行为的构成要件。比如，不能是无民事行为能力人或限制民事行为能力人来签合同。而且，出租人得是房屋所有人或者有合法使用权的人。像房屋所有权人出租房屋，要核实其与房屋产权证上的名称是否一致；委托或代理出租的，得看是否经所有权人同意或授权，有没有相关书面证明；共有房屋出租，得有其他共有人同意的书面材料；房屋转租，也得有出租人同意转租的书面证明。这是因为《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，行为人具有相应的民事行为能力是民事法律行为有效的条件之一。

其次，要注意房屋是否为法律法规禁止出租的。只要法律法规不禁止出租的房屋，都能依法出租。但要是存在这些情况，房屋就不得出租：未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；以及有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

再者，房屋租赁合同的内容得合法。实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金过高，像每日2%这种，从法律角度讲，这种约定因有失公平，属于可撤销条款。还有，如果用租来的房屋进行违法犯罪活动，并且出租人明知或应当知道这种情况，那这样的租赁合同就是无效的，租金会依法没收。

最后，关于是否进行过登记备案。《民法典》第七百零六条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。不过，《城市房地产管理法》等相关法规规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续 。

总之，一份有效的房屋租赁合同，主体要合格、房屋无禁止出租情形、内容合法，登记备案不影响合同效力但按规定最好办理。

相关概念：

无民事行为能力人：指不能辨认自己行为或者不能完全辨认自己行为的自然人，他们实施的民事法律行为是无效的。

限制民事行为能力人：是指八周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的成年人，他们实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。