租赁合同的效力该如何界定?
我最近签了一份房屋租赁合同,心里老是不踏实,担心这份合同到时候没法律效力。我想具体了解下,到底从哪些方面能判断租赁合同是不是有效的,这样我也好心里有数。
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要界定租赁合同的效力,可从以下几个方面来看: 首先,合同主体要符合规定。出租人与承租人都得具备有效民事行为的构成要件,不能是无民事行为能力人或限制民事行为能力人。而且,出租人得是房屋所有人或合法使用权人等。例如,未成年人单独签订的租赁合同,可能就因主体不适格而效力存疑。 其次,租赁的房屋不能是法律法规禁止出租的。像未依法取得房屋所有权证的,或者被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封等限制房地产权利的房屋,都是不能出租的。要是租了这类房子,合同效力会受影响。 再者,租赁合同的内容必须合法。实践中,有些合同约定的滞纳金过高,比如约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算,这种因过高有失公平,属于可撤销条款。 然后,从合同的形式要求看,一般来说,双方当事人就租赁合同内容达成一致时合同成立,自双方签字、盖章或符合当事人所约定的生效条件时生效。租赁合同的生效不以登记为前提,是否在房管部门进行备案登记不影响合同效力。不过,《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。 最后,关于租赁合同的期限,如果当事人在租赁合同中约定的期限不超过二十年的,当事人约定的期限是有效期;如果超过的,超过的部分不发生法律效力,有效期是二十年。 总之,只有合同当事人具有民事行为能力、意思表示真实、合同不违反法律和社会公共利益、具备法律所要求的形式,该合同才对当事人具有法律约束力。

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