买卖房屋纠纷中，责任该如何判定？
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在买卖房屋纠纷中，责任的判定主要遵循以下原则和方法： 首先，依据相关法律法规，审理买卖合同争议需基于当事人提交的证据及调查结果作出裁决。裁决结果受到法律法规和双方证据的影响。也就是说，谁主张谁举证，当事人需要提供足够的证据来支持自己的主张，比如合同、付款凭证、房屋交付证明等。例如，如果卖方主张已经按照合同约定交付了房屋，那么卖方需要提供房屋交付的相关证据，如交房通知书、入住手续等。 其次，根据违约的具体情形来判定责任： - **开发商未按约定时间交付房屋**：除具有法定免责事由和约定免责事由外，开发商应承担逾期交房的违约责任。通常双方在合同中会约定，卖方不能按期交房的，按每迟延交付一天，按逾期交房部分房款总值计算向买方支付一定数额的违约金。超过一定期限未交付的，买方可以解除合同，卖方应双倍返还定金，返还已支付的购房款并按银行同期固定资产贷款利率偿还购房款利息。对于合同中未约定逾期交房违约责任的，实践中往往按逾期期限及逾期理由来考虑违约责任，如逾期在合理期限以内，则违约方应承担违约金并继续履行合同；如逾期时间较长，开发商怠于交房，则购房一方有权要求解除合同和赔偿损失。 - **房屋已实际交付但不能按约办理房地产权属证明**：办理房地产权属证明是买方的权利、卖方的义务，卖方不能如约办理，一般应承担违约责任，即赔偿买方由此造成的损失。实践中往往对买方的损失不易确定，可按照逾期天数赔偿一定数额的赔偿金。如果因开发商的原因，无法办出房地产权证，买方可要求退房，并赔偿经济损失。如不能办理权属证明是买方或房地产管理机构的原因造成的，则卖方不应承担违约责任。 - **开发商交付的房屋不符合合同约定**：交付的房屋不符合合同规定通常有面积数量不符合、质量不符合、房型不符合等。对于面积不符的，合同有约定的，从约定；合同没有约定的，按有关法律法规规定：因勘察误差，公用面积分摊计算失误的，应按原合同价不变；因开发商变更设计发生面积误差的，双方按实际面积协商价格；面积误差超过3％以上的，需根据具体情况协商解决。 再次，在判定责任时还需考虑违约责任的免除与减轻情况： - **不可抗力因素**：因不可抗力导致合同不能履行或部分不能履行的，双方互不承担违约责任。例如，因自然灾害、战争等不可抗力事件导致房屋无法按时交付或无法办理权属证明的，双方可根据实际情况协商解决，一般不承担违约责任。 - **主观原因**：双方因主观原因导致合同不能履行或部分不能履行的，双方各自承担相应责任。例如，如果买方因为自身资金问题无法按时支付房款，而卖方因为买方的违约行为暂停办理房屋交付手续，那么双方都需要承担相应的责任。 最后，相关法律依据主要包括《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》以及《商品房买卖解释》等。其中，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第五百七十八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。《商品房买卖解释》对商品房买卖合同纠纷中违约责任的承担方式也有具体规定，如逾期交付使用房屋、未能取得房屋所有权证书等情况下的责任判定。
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