承租土地使用权该如何评估？

承租土地使用权的评估有多种方式，下面为您详细介绍。

首先是市场比较法。这种方法就是选择相邻地区类似的承租土地使用权实例来进行对比评估。不过要进行情况修正和期日修正，以及因素和个别因素的比较后才能确定价格。在情况修正里，要特别留意与政府签订契约的内容、特别规定、经过的时间和剩余期限等对价格的影响。但是在实际中，租赁土地的交易实例比较少，而且租赁契约相关内容不易获取，所以使用市场比较法存在一定困难。

收益还原法也是常用的。承租土地使用权的纯收益也就是盈余租金，它由市场租金与合同租金的差额决定。这里的合同租金就是租赁合同里规定的租金，而市场租金则要依据市场状况来确定。由于现实中纯粹土地出租行为不多，所以确定市场租金是个难点也是关键。另外，承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，运用收益还原法评估时，承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。

租金差额还原法，是从土地市场租金与合同租金的差额出发，去求取未来租期内租金差额现值的方法。可以根据市场租金和合同租金各自变化规律，用数学模型拟合，计算出它们各自的现值，两者差值就是承租土地使用权价格。

承租土地残余法，假定承租人在承租土地上建造建筑物并出租，把租赁总费用和建筑物纯收益从不动产总收益中扣除，得到属于承租土地的土地纯收益，再以合适的土地资本化率将该土地纯收益还原，得出承租土地使用权价格。

出让金扣除法，是以承租土地假定办理出让手续后的出让土地使用权价格，扣除应补交的土地使用权出让金后的余额，作为承租土地使用权的价格。

相关法律依据方面，《城镇土地估价规程》对承租土地使用权评估做出了相应规定。

相关概念：

市场比较法：通过类似土地使用权实例对比来评估价格的方法。

收益还原法：将土地未来收益折算成现值来确定价格的方法。

租金差额还原法：基于市场租金与合同租金差额计算现值确定价格的方法。

承租土地残余法：从不动产总收益中扣除相关费用后确定土地纯收益来评估价格的方法。

出让金扣除法：以假定出让后的地价扣除应补交出让金确定价格的方法。