租客违约时合同该怎么终止？

当租客违约时，房东若想终止合同，要依据法律和合同约定来处理。首先来了解下相关法律概念，“合同终止”指的是合同当事人双方在合同关系建立以后，因一定的法律事实的出现，使合同确立的权利义务关系消灭。

在《中华人民共和国民法典》中有明确规定，第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条则规定了法定解除合同的情形，其中包括当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等。也就是说，如果租客违约，符合双方约定的解除合同情形或者法定解除情形，房东就有权解除合同。

具体的操作流程如下：第一步，查看租赁合同。先仔细查看与租客签订的租赁合同，确认合同中是否有关于租客违约时合同终止的相关条款。比如合同约定租客拖欠租金超过一定期限，房东有权解除合同。如果有这样的约定，就可以按照约定来处理。

第二步，书面催告。若租客出现违约行为，比如拖欠租金，房东应向租客发出书面催告通知。在通知中明确指出租客的违约行为，要求其在合理期限内改正。这个合理期限要根据实际情况来确定，比如可以给租客15天时间补齐拖欠的租金。书面通知可以通过邮寄、电子邮件等方式送达，并且要保留好送达的证据。

第三步，行使解除权。如果租客在催告的合理期限内仍未改正违约行为，房东就可以根据合同约定或者法律规定行使解除权。可以再次向租客发出书面的解除合同通知，明确告知合同自通知到达租客时解除。

第四步，后续处理。合同解除后，房东可以要求租客搬离房屋，并按照合同约定或者法律规定处理租客遗留的物品等。同时，如果租客的违约行为给房东造成了损失，比如拖欠的租金、房屋损坏等，房东有权要求租客进行赔偿。

在整个过程中，房东要注意保留好相关的证据，比如租赁合同、催告通知、解除合同通知、房屋损坏的照片等，以便在出现纠纷时维护自己的合法权益。