无法过户的房产买卖合同有效吗
最近在考虑买套房子,和卖家签了合同。但后来听说这房子可能没办法过户,心里很不踏实。想知道这种情况下,我们签的房产买卖合同还有效吗?要是无效我该咋办,要是有效又会有啥影响,就想弄清楚这合同效力到底是怎么认定的。
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一般来说,无法过户的房产买卖合同,在满足一定条件时是有效的,但仅对房屋产生债权的效力,不发生物权变动的效力。 首先,根据《民法典》第一百四十三条规定,具备下列条件的民事法律行为有效:行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。也就是说,如果房产买卖合同是双方真实意愿的体现,双方都有相应的民事行为能力,而且合同内容不违法违规、不违背公序良俗,那么合同在成立时就生效,即便不能过户也不影响合同本身的效力。比如双方签订合同时房屋产权清晰,只是后续因政策调整暂时无法过户,这种情况下合同通常是有效的。 《民法典》第二百一十五条也明确指出,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。这意味着不能过户只是物权变动方面的问题,和合同的效力没有直接关联。 不过,如果房屋本身存在根本无法克服的权利瑕疵,例如房屋属于违法建筑根本不具备交易条件,那么这样的房屋买卖合同是无效的。又或者合同存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等情形,属于可撤销合同,在被撤销之前是有效的,撤销之后自始无效;要是限制民事行为能力人独立订立的合同等情况,属于效力待定合同,经法定代理人追认后有效,不追认则无效。 要是合同有效但无法过户是卖方的原因,比如卖方存在债务纠纷导致房屋被查封无法过户,卖方就构成违约,买方可以要求卖方承担违约责任,像赔偿损失等。

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