房东房子被拍卖,租赁合同是否还有效?
我租了房子,现在房东的房子因为某些原因被拍卖了,我很担心自己的租赁合同会受到影响,不知道还能不能继续按照合同住在这个房子里。想了解下这种情况下,法律上是怎么规定的,具体在哪些情形下租赁合同会受影响。
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在一般情况下,房东房子被拍卖,租赁合同仍然有效,这遵循的是“买卖不破租赁”原则。 所谓“买卖不破租赁”,是指在租赁关系存续期间,即使租赁物的所有权发生了变更,也不影响原来的租赁合同的效力,新的权利人取代原权利人继续与承租人履行租赁合同。比如,你租了一套房子,租期为3年,在租了1年后房东的房子被拍卖了,那么你仍然可以按照原租赁合同继续居住使用该房屋,新房东需要继续履行原租赁合同。 这一原则的法律依据是《民法典》第七百二十五条:租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。同时,《民法典》第四百零五条规定,抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。 不过,“买卖不破租赁”也存在一些例外情形: 一是租赁房屋在出租之前已经设定抵押权,并且在抵押权人行使抵押权导致所有权转变得以实现之时。例如,房屋是通过银行按揭购买,因出租人无法清偿债务,作为抵押权人的银行为实现抵押权,通过法律途径将该房屋拍卖、变卖的,这种情况下租赁合同可能无法继续有效。 二是租赁房屋在出租之前已被依法查封。因为被查封的房屋其所有权处于不确定状态,此时的租赁行为可能会受到影响。 如果出现房东房子被拍卖的情况,作为承租人,你要确保自己的租赁合同是合法有效的,并且一直按照合同约定履行义务。如果新的房屋所有权人试图废止租赁合同,你可以依据租赁合同条款维护自己的合法权益,也可以尽快与法院或者司法拍卖机构联系并说明租赁状况。

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