物权法对小区围墙有哪些规定?

我住在一个小区里,最近小区打算对围墙进行改造,有的业主不同意。我想了解一下,从法律角度看,物权法对于小区围墙到底有怎样的规定呢?改造围墙需不需要经过全体业主同意呢?这些问题一直困扰着我,希望能得到专业解答。
张凯执业律师
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首先,《中华人民共和国民法典》(原物权法相关内容已编入民法典物权编)对小区围墙等建筑物及其附属设施有着明确规定。小区围墙通常属于建筑物的附属设施,是小区全体业主共有的部分。


从物权归属角度来说,根据民法典第二百七十一条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区围墙就属于专有部分以外的共有部分,全体业主对其享有共有权。这意味着小区围墙不是某一个业主或者开发商单独所有的,而是归全体业主共同所有。


在管理和使用方面,依据民法典第二百七十八条,有关共有和共同管理权利的重大事项,如改建、重建建筑物及其附属设施等,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并且经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。如果小区要对围墙进行改造、拆除或者新建等重大变动,就属于上述的重大事项,必须按照这个法定程序来进行。


如果没有经过法定程序,部分业主或者其他主体擅自对小区围墙进行改动,这就可能侵犯了其他业主对共有部分的权利。受侵害的业主可以通过与侵权方协商解决,如果协商不成,可以向人民法院提起诉讼,要求侵权方停止侵害、恢复原状等,以维护自己的合法权益。

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