最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题是如何解释的？
共1位律师解答
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》主要是为了正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益而制定的。下面为您详细解读该解释的一些主要内容。 首先，对于租赁合同的效力问题。解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。这就明确了房屋建设合法性与租赁合同效力之间的关系。依据《民法典》第七百零四条规定，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。而该解释进一步补充，如果合同违反建设规划相关规定，合同可能无效。 其次，关于装饰装修问题。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，在合同解除时，按照导致合同解除的过错责任来分担损失。这在一定程度上平衡了出租人和承租人在装饰装修方面的权益。 再者，对于转租问题。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。这既保护了出租人的权益，也对其权利行使进行了一定限制，维护了交易的稳定性。 最后，关于优先购买权。解释规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。这明确了承租人优先购买权受到侵害时的救济方式。 总之，该解释从多个方面对城镇房屋租赁合同纠纷案件的法律应用进行了详细规定，为司法实践提供了明确的指引，也有助于当事人更好地维护自己的合法权益。
大家都在问 
立即联系