预缴土地增值税的计税依据是什么？

我正在做房地产项目，涉及预缴土地增值税这一块。不太清楚预缴土地增值税的计税依据是怎么确定的，是按照收入来算，还是有其他的计算方式呢？想了解一下具体的法律规定和计算依据。
张凯执业律师
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预缴土地增值税的计税依据是在土地增值税预征阶段，用来计算应预缴税款的基础金额。它的确定对于房地产开发企业等纳税主体准确履行纳税义务至关重要。


首先，根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。采用一般计税方法计税的，土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款；采用简易计税方法计税的，土地增值税预征的计税依据=预收款÷（1+5%）。


举例来说，如果一家房地产企业采用一般计税方法，收到预收款1000万元，应预缴增值税税款为90万元，那么预缴土地增值税的计税依据就是1000 - 90 = 910万元。要是采用简易计税方法，收到预收款1000万元，预缴土地增值税的计税依据就是1000÷（1 + 5%）≈952.38万元。


另外，在实际操作中，各地税务机关可能会根据当地的具体情况，在上述规定的基础上，进一步明确预缴土地增值税计税依据的确定方式和相关细节。所以纳税人在预缴土地增值税时，除了遵循国家统一规定外，还需要关注当地税务机关的具体要求。

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