question-icon 二手房买卖需要注意什么问题?

我最近打算买套二手房自住,可二手房交易感觉挺复杂的,担心一不小心就踩坑。像产权方面会不会有纠纷,房子有没有隐藏的债务问题,还有各种税费、交接流程等都让我很头疼。我想了解下具体在二手房买卖过程中,有哪些关键问题是必须要特别留意的?
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answer-icon 共1位律师解答

在进行二手房买卖时,有多个方面需要特别注意: **产权明晰至关重要**:要查看房屋是否有多个共有人,比如继承人共有、家庭共有、夫妻共有等情况。若只是部分共有人擅自处分共有财产,未经其他共有人同意签订的买卖合同通常是无效的。同时,需确认产权证上的房主与卖房人是同一人,且到房管局查询产权证的真实性,还要核实产权证所确认的面积与实际面积是否相符。法律依据是《中华人民共和国民法典》中关于共有财产处分的相关规定,处分共有财产需经全体共有人同意。 **土地情况需了解清楚**:要注意土地的使用性质,是划拨还是出让。划拨土地一般是无偿使用,政府可无偿收回;出让则是房主已缴纳土地出让金,买受人对房屋享有较完整权利。另外,土地使用年限也很关键,若土地使用权剩余年限较短,购房时需综合考虑价格是否合理。这涉及到我国土地管理相关法律法规对土地使用权的规定。 **关注房屋是否在租**:有些二手房在转让时还被他人租赁,而我国认可“买卖不破租赁”原则,即房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。所以,若不注意是否存在租赁情况,买受人可能无法及时入住或使用房产。此原则是为了保护承租人的合法权益,在《中华人民共和国民法典》中有明确规定。 **房屋手续要齐全**:房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,没有房产证的房屋交易,买受人有得不到房屋的极大风险。即便房主现有房产证,但若将其抵押或转卖,后续仍可能出现类似问题。所以,最好选择有房产证的房屋进行交易,这是基于我国不动产登记相关法律制度的要求。 **福利房屋交易有限制**:房改房、安居工程、经济适用房等福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,在土地性质、房屋所有权范围上有国家规定。买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突,相关规定散见于各地的政策性住房管理办法中。 **留意费用是否拖欠**:部分房主在转让房屋时,可能存在物业管理费、电费以及天然气、暖气、煤气等费用长期拖欠的情况。若买受人不知情购买了此房屋,有可能要承担所有费用。在签订买卖合同时,应明确费用的承担情况。 **关注市政规划影响**:有些房主因了解房屋面临拆迁,或附近有影响采光、价格等市政规划情况而急于出售。买受人在购买时应全面了解详细情况,以免日后生活受到影响。

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