法院能否确权未过户房屋的所有权?

我买了一套房子,付了钱但还没来得及过户,现在和卖家在房屋产权归属上产生了分歧。我想知道这种情况下,法院能不能帮我确定这个房子到底归谁?具体是依据哪些法律规定来判定的呢?
张凯执业律师
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法院在一定情况下能确权未过户房屋的所有权。


首先,根据《中华人民共和国民法典》第二百三十三条规定,物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第二百三十四条规定,因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。也就是说,当房屋未过户且出现产权归属纠纷时,利害关系人有权向人民法院起诉,请求确认房屋所有权。


然而,需要注意的是,我国不动产所有权采取登记生效原则。如《中华人民共和国民法典》规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。例如,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力;因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力;因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。在这些特定情形下,即使未办理过户登记,也可以依法请求法院确权。


另外,如果存在其他法律障碍,如卖方已经将房屋抵押给第三方,或者房屋存在其他产权纠纷,那么购房人的确权请求可能会受到影响。例如,最高院在相关房产纠纷案中明确,房屋并未办理所有权过户登记的,买受人仅享有物权期待权,不享有案涉房屋所有权,法院对买受人对房产享有所有权的诉讼请求不予支持。

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