现在外乡人买宅基房能发证吗？

要搞清楚外乡人买宅基房能否发证这个问题，得先明白几个关键的法律概念。宅基地是农村集体所有的土地，是专门给本集体经济组织成员用来建造住宅的。而宅基房就是建在宅基地上的房屋。

按照我国的法律规定，宅基地的流转是有严格限制的。依据《中华人民共和国土地管理法》，农村村民一户只能拥有一处宅基地，并且宅基地的使用权只能在本集体经济组织内部进行流转。也就是说，只有本集体经济组织的成员才有资格获得宅基地的合法使用权。

对于外乡人来说，因为不是本集体经济组织的成员，购买宅基房的行为通常是不符合法律规定的。一般情况下，这种买卖是无法办理产权登记发证手续的。因为不动产登记机构进行登记发证，是要依据合法有效的合同以及相关的审批文件等。外乡人购买宅基房的合同可能会因为违反法律的强制性规定而被认定为无效合同。

即便外乡人购买了宅基房，也不能获得合法的产权证书。没有产权证书，购房者的权益就很难得到法律的保障。在遇到拆迁、征收等情况时，购房者可能无法获得相应的补偿。所以，外乡人购买宅基房通常不能发证，而且这种购买行为存在很大的法律风险。