房屋折旧年限和残值是如何规定的？

房屋折旧年限和残值在法律和财务规定中有明确界定。首先，我们来解释一下相关概念。折旧是指在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。简单来说，就是随着时间推移和使用，房屋的价值会逐渐降低，这个降低的价值就是折旧。而残值则是指固定资产报废时预计可收回的残余价值。

在企业所得税方面，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，房屋、建筑物的最低折旧年限为20年。这意味着企业在计算应纳税所得额时，对于房屋折旧的计算，折旧年限不能低于20年。对于折旧方法，一般采用直线法计算，直线法的计算公式为：年折旧率 =（1 - 预计净残值率）÷ 预计使用寿命（年）× 100%，月折旧额 = 固定资产原价× 年折旧率 ÷ 12。

预计净残值率，也就是残值占固定资产原值的比例，企业可以根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。不过，固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。例如，企业预计房屋的净残值率为5%，使用直线法，在20年的折旧年限下，年折旧率就是（1 - 5%）÷ 20 × 100% = 4.75%。

对于个人而言，虽然个人房产一般不涉及企业所得税中的折旧扣除问题，但在房产交易、评估等场景中，折旧和残值也会影响房屋的价值评估。在这些情况下，专业的评估机构会根据房屋的实际状况、建筑质量、市场行情等因素，综合确定房屋的折旧和残值情况。