拆迁土地该如何评估？

拆迁土地评估是确定土地在拆迁时价值的重要过程，这对于保障拆迁双方的合法权益至关重要。

首先，评估机构的确定是关键环节。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。这意味着被拆迁人在评估机构的选择上有一定的话语权，能够保障评估过程的相对公正。

在评估方法上，常见的有市场比较法、收益还原法、成本逼近法等。市场比较法是将待评估土地与近期已经发生交易的类似土地进行比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出待评估土地的价值。比如，周边类似地段的土地在近期以一定价格成交，通过对比各方面因素进行调整，就能估算出被拆迁土地的价值。

收益还原法适用于有收益或潜在收益的土地。它是通过预测土地未来的纯收益，然后将其折现到评估时点，以此确定土地的价值。例如，一块商业用地，通过估算其未来每年的租金收入等收益，再按照一定的折现率计算出现在的价值。

成本逼近法是从开发土地所耗费的各项费用出发，加上一定的利润、利息、税费等，来确定土地价值。这包括土地取得费用、土地开发费用等。比如，购买土地的费用、进行土地平整等开发的费用，都要计算在内。

此外，评估还会考虑土地的用途、面积、位置、基础设施等因素。不同用途的土地，其价值差异很大，比如商业用地通常比工业用地价值高。土地的面积大小、位置好坏，以及周边的交通、水电等基础设施情况，都会影响土地的评估价值。

在整个评估过程中，被拆迁人有权了解评估情况，对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。这样的规定保障了被拆迁人的合法权益，确保评估结果的公平、公正、合理。