如何认定二套房和三套房？

认定二套房和三套房在房地产交易和信贷政策中是非常重要的，因为不同的套数认定会影响到购房贷款的利率、首付比例以及相关税费等。下面为你详细介绍认定方法：

首先，我们要明白二套房和三套房的概念。二套房指的是借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）人均住房面积高于当地平均水平时，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。三套房则是在已有两套房产的基础上，再次购买的房产。

在认定时，主要有以下几种常见的方式：

一是认房又认贷。这是目前比较常用的认定标准。“认房”是指在当地房屋登记系统中，查询到借款人家庭名下有一套或多套住房。“认贷”是指银行通过查询征信系统，发现借款人家庭有过住房贷款记录，无论该贷款是否已经结清。只要满足“认房”或者“认贷”其中一条，再次购房就会被认定为二套房；如果名下已有两套住房记录或者有两次住房贷款记录，再次购房则会被认定为三套房。例如，小张名下有一套全款购买的房子，虽然没有贷款记录，但当他再买房时，由于房屋登记系统中有他名下的房产信息，按照认房又认贷的标准，就会被认定为二套房。

二是认房不认贷。即只看借款人家庭名下在当地房屋登记系统中的住房套数，不考虑其是否有过住房贷款记录。只要名下已经有一套住房，再次购房就认定为二套房；有两套住房，再买就是三套房。比如，小李曾经贷款买过一套房，后来卖掉了，并且贷款也结清了，现在他名下没有房产登记信息，那么他再买房时，按照认房不认贷的标准，就不算二套房。

三是认贷不认房。这种认定方式主要依据借款人的住房贷款记录。不管借款人家庭名下有多少套住房，只要其有过一次住房贷款记录，再次申请住房贷款时就认定为二套房；有两次住房贷款记录，再次购房则认定为三套房。比如，小王名下有两套全款购买的房子，没有贷款记录，当他第一次申请住房贷款买房时，按照认贷不认房的标准，就不算二套房。

相关的法律依据主要体现在中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布的一系列关于个人住房贷款政策的通知中，这些通知对二套房、三套房的认定标准和信贷政策进行了规定，以促进房地产市场的平稳健康发展。此外，各地政府也会根据当地的房地产市场情况，制定具体的实施细则。因此，在实际认定过程中，不同地区可能会有所差异。你在购房前，最好向当地的房地产管理部门或者贷款银行咨询具体的认定标准。