房管局是如何认定二套房的？

房管局认定二套房主要基于几个重要方面。首先，是“认房又认贷”原则，这是目前较为常见的认定方式。“认房”指的是在当地房屋登记系统中，查询到购房者名下已经有一套或多套住房。比如，你之前买过房子并且在房管局进行了产权登记，即便这套房子已经出售，只要房管局系统里有记录，就可能会被考虑在内。“认贷”则是查看购房者的贷款记录，不管贷款是否已经还清。如果购房者之前有过住房贷款记录，再次申请房贷时，就可能被认定为二套房。

依据《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》规定，有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

此外，还有一些特殊情况。比如，夫妻双方，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款，这种情况下也可能被认定为二套房。另外，如果父母名下有住房，以未成年子女名义再购房，根据相关规定，未成年子女也属于家庭范畴，所以这种情况也会被认定为二套房。总之，房管局认定二套房会综合多方面因素来判断，以确保信贷政策的准确执行和房地产市场的稳定。