老房买卖后，宅基地归谁？

我买了一套老房子，当时只关注了房子本身，没太在意宅基地的归属问题。现在有人说宅基地不归我，我有点慌了。我就想知道，老房买卖之后，这宅基地到底是归我，还是归原来的卖家呢？这事儿的法律依据是啥？

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共1位律师解答

在老房买卖中，宅基地的归属问题需要结合我国相关法律规定来判断。首先，要了解宅基地的概念。宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。它具有一定的特殊性，所有权归农村集体经济组织，农户享有的是宅基地使用权。根据《中华人民共和国民法典》以及相关土地管理法规，农村房屋买卖涉及宅基地使用权的转移。一般情况下，如果是同一集体经济组织成员之间进行老房买卖，该买卖行为是有效的。当房屋所有权发生转移时，根据“地随房走”的原则，宅基地使用权也会随之转移给买房人。也就是说，在这种情况下，虽然宅基地所有权依然归集体，但买房人获得了该宅基地的使用权利。然而，如果是不同集体经济组织成员之间，或者是城镇居民购买农村老房，这种买卖行为可能会被认定无效。因为法律规定宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许随意转让给本集体经济组织以外的人。在这种无效买卖的情况下，即便房子已经交付，宅基地的使用权通常还是归原房主。此外，老房买卖涉及宅基地归属问题时，还需要完成相应的产权变更登记手续。根据《不动产登记暂行条例》，不动产所有权和使用权的变更需要依法进行登记。只有完成了合法的登记手续，买房人对宅基地的使用权利才能得到更有效的法律保障。如果没有进行登记，可能会在后续产生一些纠纷和不确定性。综上所述，老房买卖后宅基地归属要考虑买卖双方身份、买卖行为效力以及是否完成登记等多方面因素。

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