房开企业拆一还一有哪些增值税问题？

房开企业拆一还一业务涉及的增值税问题是房地产开发过程中比较重要的税务事项。下面为你详细分析相关问题。

首先，我们来了解一下“拆一还一”。简单来说，就是房地产开发企业在进行拆迁安置时，按照一定的标准，以新建房屋补偿给被拆迁户，补偿的房屋面积与被拆迁房屋面积相等的部分。

在增值税方面，关键问题之一是如何确定销售额。根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。成本利润率由国家税务总局确定。

对于房开企业拆一还一业务，一般情况下，应视同销售不动产缴纳增值税。其销售额按照上述规定来确定。如果房开企业有近期销售同类房屋的价格，就按照这个价格来计算销售额；如果没有，就参照其他房开企业销售同类房屋的价格；若都没有合适的参考价格，就按照组成计税价格来确定。

在税务申报方面，房开企业需要准确核算拆一还一业务的销售额，并按照规定的纳税期限进行增值税申报。同时，要注意保留相关的合同、协议、拆迁补偿方案等资料，以备税务机关检查。

另外，目前并没有专门针对房开企业拆一还一业务的增值税优惠政策。但是，如果房开企业符合其他增值税优惠条件，比如小规模纳税人月销售额未超过规定标准等，可以享受相应的优惠政策。