房屋能否适用商事留置权？
我在做生意过程中，和合作方有关于房屋的一些经济往来，现在 对方欠我钱，我还合法占有了对方的房屋。我就想知道在这种商事活动里，能不能对房屋行使商事留置权来保障自己权益，想了解下具体法律规定是怎样的。
张凯执业律师
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房屋一般情况下不能成为商事留置权的客体。
首先，要了解一下什么是商事留置权。商事留置权是指在商事活动中，债权人合法占有债务人的动产，当债务人不履行到期债务时，债权人有权留置该动产，并就该动产优先受偿的权利。这是一种法定的担保物权。
《民法典》第四百四十七条规定“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。”第四百四十八条规定“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。”从这些法律规定可以看出，留置权的标的物明确规定为动产，房屋属于不动产，并不在可留置的范围内。
从法律原理上来说，不动产由于其具有不可移动性和价值稳定性等特点，在担保债权时，通常采用抵押、质押等更为规范和严格的方式，而非留置。例如在房屋租赁关系中，即便出租人合法占有房屋且承租人有租金债务未清偿，也不能对房屋行使商事留置权。再比如建筑工程施工中，施工方虽然基于建设工程承包合同合法占有发包方的房屋，但也不符合商事留置权的规定。
不过在商事活动中，如果遇到债务人不履行债务的情况，债权人虽然不能对房屋行使商事留置权，但可以通过其他合法途径来维护自己的权益，比如依据合同约定追究对方违约责任，通过诉讼要求对方偿还债务等，在符 合条件时还可以申请强制执行。