为少交契税将二手房标价减半致过户不成引发纠纷该如何处理?

我买二手房时,为了少交契税,和卖家商量把房价标成实际价格的一半。结果过户的时候出问题了,现在和卖家产生了纠纷,我想知道这种情况在法律上该怎么处理,我有哪些责任和权益呢?
张凯执业律师
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在这个案例中,为少交契税将二手房标价减半的行为涉及到诸多法律问题。首先,这种行为属于阴阳合同。所谓阴阳合同,通俗来讲,就是买卖双方签订两份合同,一份是对外的、价格较低的合同,用于办理相关手续,像过户、交税等,这就是“阳合同”;另一份是对内的、反映真实交易价格的合同,也就是“阴合同”。


从法律角度来看,阴阳合同存在很大的风险和法律后果。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。也就是说,“阳合同”因为是双方虚假的意思表示,是无效的。而“阴合同”如果不存在其他导致合同无效的情形,是反映双方真实意思表示的,一般会被认定为有效。


就过户不成引发的纠纷而言,可能会有不同的处理方式。如果因为阴阳合同的问题导致无法过户,双方都有过错。因为这种行为本身就是为了逃避国家税收,损害了国家利益。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定,纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证,或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。在这种情况下,买卖双方可能都要承担补缴税款和滞纳金,甚至面临罚款的风险。


从合同履行的角度看,如果因为“阳合同”无效导致过户无法完成,双方可以依据“阴合同”来解决纠纷。如果一方要求继续履行合同,完成过户,另一方应当配合。但如果因为双方的过错导致合同无法履行,给一方造成了损失,有过错的一方应当承担赔偿责任。例如,买家为了购房可能支付了定金、中介费等费用,如果因为阴阳合同问题导致合同无法履行,卖家可能需要退还定金,并赔偿买家的中介费等损失。


在处理这类纠纷时,建议双方首先协商解决。如果协商不成,可以通过诉讼的方式解决。在诉讼过程中,法院会根据具体情况,综合考虑阴阳合同的效力、双方的过错程度、合同的履行情况等因素,做出公正的判决。同时,为了避免类似的纠纷,在进行二手房交易时,应当遵守法律法规,如实申报交易价格,不要为了一时的利益而采取不正当的手段。

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