拆迁基准价是怎么确定的？

拆迁基准价，也就是被拆迁房屋的货币补偿基准价，是由房屋拆迁主管部门会同政府价格主管部门按年度或半年度同类地段、同类用途新建房屋市场交易的平均单价确定，报人民政府批准并对外公布的房屋基准价格。其确定过程通常涉及以下因素和方法：

**相关因素**：

- **区位因素**：房屋所在的地理位置对其价值有着重要影响。比如位于城市中心繁华地段的房屋，周边配套设施完善，交通便利，商业资源丰富，其拆迁基准价相对较高；而位于偏远郊区、交通不便、配套设施匮乏地区的房屋，拆迁基准价通常会低一些。

- **用途因素**：房屋的用途不同，其价值也会有所不同。例如，用于商业经营的店铺，由于其具有盈利潜力，拆迁基准价一般会高于普通住宅；工业厂房因涉及生产经营活动，对场地、设施等有特定要求，其拆迁基准价的确定也会考虑到这些因素。

- **建筑面积**：建筑面积是计算拆迁补偿的重要依据之一。一般来说，建筑面积越大，拆迁补偿金额相应越高。

**确定方法**：

- **市场比较法**：这是一种常用的评估方法。评估人员会选取与被拆迁房屋类似的、在近期成交的房屋交易实例，将被拆迁房屋与这些实例进行比较，根据房屋的差异情况进行调整，从而确定被拆迁房屋的市场价格，以此作为拆迁基准价的参考。这种方法的优点是能够直接反映市场行情，容易被当事人接受，但前提是要有足够数量的同类房屋交易实例可供对比。

- **成本法**：通过计算建造被拆迁房屋所需的成本，包括土地取得成本、建筑安装工程费、相关税费、利润等，再扣除房屋的折旧，以此估算出房屋的价值，作为拆迁基准价的依据。成本法适用于市场交易实例较少的情况，但对于一些老旧房屋，由于折旧计算较为复杂，可能会影响评估结果的准确性。

- **收益法**：对于具有收益性的房屋，如商业店铺、出租住宅等，可以采用收益法来确定拆迁基准价。评估人员会预测被拆迁房屋未来的正常净收益，然后选择合适的资本化率将其折现到评估时点，累加后得到房屋的价值。这种方法主要考虑了房屋的收益能力，但对于未来收益的预测存在一定的不确定性。

- **清算价格法**：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

**法律依据**：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。