公司当月出租办公楼如何计算增值税？

我公司这个月把办公楼租出去了，之前没处理过这类业务，不太清楚该怎么计算增值税。想了解下计算增值税的方法、依据以及有没有什么优惠政策，希望懂行的朋友给讲讲。
张凯执业律师
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在我国，公司当月出租办公楼计算增值税，要区分一般纳税人和小规模纳税人，并且还需考虑办公楼取得的时间。下面为您详细介绍：


一般纳税人：若办公楼是2016年4月30日前取得的，可选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，应纳税额=含税销售额÷（1 + 5%）×5%。比如，含税租金收入是105万元，那么应缴纳的增值税就是105÷（1 + 5%）×5% = 5万元。


若办公楼是2016年5月1日后取得的，则适用一般计税方法，按照9%的税率计算销项税额。当期销项税额=含税销售额÷（1 + 9%）×9%，不过一般纳税人可以用当期取得的进项税额进行抵扣，最终应纳税额=当期销项税额 - 当期进项税额。例如，含税租金收入为218万元，当期进项税额为8万元，销项税额=218÷（1 + 9%）×9% = 18万元，应纳税额=18 - 8 = 10万元。


小规模纳税人：出租办公楼按照5%的征收率计算应纳税额，公式同样是应纳税额=含税销售额÷（1 + 5%）×5%。这也是依据财税〔2016〕36号文件的规定。比如，含税租金收入是52.5万元，应缴纳的增值税就是52.5÷（1 + 5%）×5% = 2.5万元。


另外，如果是个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。计算公式为应纳税额=含税销售额÷（1 + 5%）×1.5%。

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