签订买卖房合同违约金该怎么计算？

签订买卖房合同后，违约金的计算方式有以下两种常见情况。

首先，如果房屋买卖合同对违约金的数额有明确约定，那么就按照这个约定来计算违约金。不过要注意，根据《民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金不能超过因违约行为造成的实际损失的百分之三十。比如说，因为一方违约给对方造成了10万元的实际损失，那么约定的违约金一般不能超过13万元 。这是为了防止一方通过不合理的高额违约金谋取不当利益。

其次，如果房屋买卖合同对违约金的数额没有约定，那就以因违约行为造成的实际损失为准来支付违约金。实际损失的范围不仅包括直接的经济损失，比如装修投入、已支付的购房款利息等，还包括合同正常履行完毕之后可能获取到的经济收益 ，像预期的房屋增值部分等。在确定实际损失时，法院或仲裁机构会全面考虑合同的实际履行状况、合同双方的过错程度以及预期利益等多重因素。例如，买方已经支付了大部分房款，但卖方迟迟不交房，导致买方在外租房产生额外支出，这些租房费用就可能被认定为实际损失的一部分。

另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果是逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

相关概念：

实际损失：就是因为对方违约行为，给自己带来的实实在在的经济损失，包括已经发生的损失和原本可以获得但因为违约没得到的利益。

预期利益：是指合同正常履行后，当事人可以获得的利益，在买卖房合同里，比如房屋增值部分就可能属于预期利益。