预售增值税的应纳税额如何计算？

我正在做房地产预售相关业务，不太清楚预售增值税应纳税额的计算方法。想知道具体该怎么算，计算过程复杂吗，有没有一些关键的计算要点是需要特别注意的，希望能得到专业的解答。
张凯执业律师
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预售增值税应纳税额的计算在不同的业务场景下有不同的计算方式，下面为您详细介绍。


在房地产开发企业销售自行开发的房地产项目时，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。计算公式为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。这里的适用税率或征收率，根据项目的具体情况来确定。如果是适用一般计税方法计税的，按照11%（自2018年5月1日起调整为10%，自2019年4月1日起调整为9%）的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。依据是《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）。


对于提供建筑服务的纳税人，一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴税款；适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+适用税率或征收率)×预征率。相关依据是《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号）。


在不动产经营租赁服务方面，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市、区）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。应预缴税款＝含税销售额÷（1+9%）×3% 。小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市、区）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。依据为《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）。

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