房地产破产清算怎么计算？

房地产破产清算的计算是一个复杂且涉及多方面的过程。下面将为你详细介绍其主要步骤和相关计算方式。

首先是破产申请与受理阶段。当房地产企业出现资不抵债等符合破产条件的情形时，债权人和债务人都能向法院提出破产申请。法院一旦受理，就会指定管理人接管企业。依据《中华人民共和国企业破产法》的规定，法院应在裁定受理破产申请的同时指定管理人。管理人的职责包括接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料，调查债务人财产状况，制作财产状况报告等。

接着是债权申报。债权人要在法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。像购房消费者、建设工程价款债权人、普通债权人等不同类型的债权人都需申报。《企业破产法》明确规定，人民法院受理破产申请后，应当确定债权人申报债权的期限。债权申报期限自人民法院发布受理破产申请公告之日起计算，最短不得少于三十日，最长不得超过三个月。

然后是财产清查与评估。管理人会对房地产企业的资产进行全面清查，涵盖土地、在建工程、已建成房屋、现金、存款、应收账款等。并且会委托专业的评估机构对这些资产进行评估，以确定其市场价值。这为后续的债务清偿提供了基础依据。

再就是优先受偿权的确定。在房地产破产清算中，存在一些具有优先受偿权的债权。比如建设工程价款优先受偿权，根据相关法律规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。还有购房消费者的权益保护，如果购房消费者已支付大部分款项，其权利会得到优先保障。

最后是债务清偿与剩余财产分配。在确定了各类债权和优先受偿顺序后，按照《企业破产法》规定的清偿顺序进行清偿。清偿顺序依次为：破产费用和共益债务；职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；普通破产债权。当所有债务清偿完毕后，如果还有剩余财产，将按照股东的出资比例或公司章程的规定进行分配。